黄石出台政策给普通地下车位办证，拓展地下空间资源迈出重要一步—— 向下看　发掘城市新风景

6月底，家住碧桂园新城之光小区的钱先生拿到了崭新的地下车位不动产权证书，兴奋不已。

随着市政府一系列新政出台，普通地下车位（非人防）能办理产权证，人防车位能租赁使用，不仅让城市停车难问题得到缓解，激活新一轮地下空间交易市场，还能破解“地下迷宫”困局，向地下要空间、要资源，提升城市综合承载能力。

给普通地下车位办证

长期以来，购买地下车位的业主，心里总有一份隐隐担忧：数万元甚至十多万元购买的车位，只有一张收据和一个口头承诺，始终觉得不踏实。尤其是老旧小区的地下车位，开发商、物业几番易主后，普遍面临车位产权模糊不清的问题。

如今，这份担忧有了解决之道。

2024年底，黄石市民之家办事大厅不动产登记窗口，工作人员为美京美和花苑小区业主左女士颁发了黄石首本历史遗留地下车位不动产权证书。

这张新证的诞生，离不开一系列新政策的支撑。

2023年7月，由市国防动员办公室牵头组织起草《黄石市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》，并以市政府办名义印发实施，实现我市地下空间相关管理制度从无到有，破题地下空间综合开发利用，为保障相关权利人的合法权益提供了政策支持。

为妥善化解我市城区住宅小区地下车位不动产登记历史遗留问题，切实维护不动产权利人的合法权益，2024年10月，市自然资源和城乡建设局、市住房和城市更新局、市国防动员办公室、市税务局联合发布《关于妥善解决市城区住宅小区地下车位不动产登记历史遗留问题的指导意见》提出：2023年7月12日前，已通过规划验收、竣工备案并已交付使用的地下车位，实际权利人可以申请办理不动产登记。之后建成及交付使用的地下车位，按照要求，由建设单位办理首次登记后，小区业主可申请办理不动产登记。同时，业主和开发商双方达成一致意愿、确定了地下车位归属的，当事人可以申请办理不动产登记。

系列政策的出台，意味着我市过去已建成地下车位的产权不再模糊不清，实际持有人有了明确的、受法律保护的产权证明，我市在化解地下空间历史遗留问题和促进房地产市场更加健康有序发展上踏出了重要一步。

从新政出台至今，市民们纷纷申请办理。在团城山一新建小区，一半以上购买了地下车位的业主，都拿到了不动产登记证。

“地下车位有了自己的‘身份证’后，业主就有了实实在在的权益保障，产权不明、权责不明的状况将得到有效改善。”市不动产登记中心相关负责人表示。

破解“地下迷宫”困局

据统计，新政出台后一年多，全市发出441个地下车位不动产权证，总面积约5200平方米。

与亟待开发的广阔地下空间相比，这只是刚刚起步。

由于黄石还未开展地下轨道交通建设，城区内并未形成系统完善的地下空间开发建设区域，城区地下空间建设以人防工程、地下停车场为主，以零星分布的地下商业广场为辅。

根据市城市规划设计研究院出具的《黄石城市地下空间开发利用现状调查报告》显示，黄石在地下空间开发利用方面取得了显著成效。截至目前，城区地下空间（含建筑物和构筑物）存量共计590个，总建筑面积达到509.30万平方米，总资产估值达到192.28亿元。其中，普通地下室295个、综合管廊1个、隧道9个。

连日来，记者走访城区多家普通地下室，灯光昏暗、杂物堆放、旧电线如蛛网密布，有些甚至被临时改作其他用途，存在安全隐患。究其背后原因，都是因为非人防工程不能办理确权登记，导致责任主体不明、资金无法保障，维护管理无法落实。

目前，普通地下室开发商均通过长期使用权转让和短租的方式获取收益，存在“强收益，疏管理”的现象，导致地下空间品质不高。

通过对黄石地下空间开发建设单位、实际收益单位、实际管理单位、车位管理费收取单位的统计分析，数据显示，黄石84.8％的地下车位受益主体为开发单位，7.6％的收益主体为第三方单位，7.6％为小区业主（业委会）；84.1％的小区地下空间的实际管理权为第三方物业单位，15.9％的小区实际管理权为开发单位，由实际管理单位收取每月30－60元的车位管理费。

由于地下空间的权属关系不明，存在产业主责单位不确定、维护费用不到位等一系列问题，导致城市地下空间品质每况愈下。

向地下要空间、要土地、要资源是现代化发展的必然趋势，上海、杭州、广州等地，纷纷出台关于城市地下空间登记使用的相关法规，确权登记发证是第一步。

“地下空间投资与地上房地产开发的核心差异在于产权确权机制。地上项目建成后，投资者通常可依法取得产权证，明确权属；而地下空间因涉及多层权属、技术复杂性和法律界定模糊等问题，普遍面临产权证办理困难，这种产权不明晰的困境是制约地下空间开发的主要障碍。”湖北理工学院经济与管理学院副院长黄小荣表示，我国多个发达城市已探索创新路径，通过地方立法明确权属规则、推广三维地籍技术、完善分层供地政策等手段，逐步探索产权明晰化的解决方案。

随着黄石中心城区土地资源供需矛盾日益突出，开发地下空间的需求更为迫切，黄石在全省率先出台了关于地下空间确权登记发证的相关政策。政策破冰的难点和痛点在于补缴土地出让价款的制度设计，包括补缴责任主体、补缴计算标准，以及建设单位破产、注销、失联等情形的处置。依法合规，先行先试，规范增量地下空间确权等级；先易后难、逐步推进，化解存量地下空间历史遗留问题。在地下空间确权登记覆盖率提升的基础上，由开发商前期物业管理转向统一纳入物业管理。

拓展地下无限可能

除了维护投入不足、品质难以保障、管理权责不明晰等问题外，从使用功能方面来讲，黄石城区地下空间基本用于商业、停车、仓储及市政设施等，与地下空间利用程度较高的城市相比，其功能仍显得较为单一。

在上海，地下空间的分层管控与产业融合的先行样本已经初显成效。2023年出台《上海市地下空间规划建设条例》，明确浅层（0－30米）、中层（30－60米）、深层（60米以下）分层利用原则，优先保障市政基础设施、民防工程等公共功能，探索地下物流、垃圾真空收集等创新应用。今年还出台了有关地下空间的工业新政，明确工业仓储类项目开发地下空间不增收土地价款，鼓励建设地下停车库、物流仓储等设施。

根据黄石目前非人防工程总建筑面积420.81万平方米测算，按照4000元／平方米计，总经济价值为168.324亿元。在地下空间的开发利用上，亟需优先保障和改善民生，着力解决群众急难愁盼，兼顾商业、仓储和文体发展，实现功能拓展和利用质效有机结合。

专家学者们对于黄石地下空间的进一步开发利用，提出了综合建议方案。

在化解停车难题方面，利用公园、绿地、广场、学校操场、道路等场地的地下空间建设公共停车场，进一步挖掘泊位资源，增加停车泊位供给。通过引导规范地面和地下停车收费、智慧停车平台建设，提升地下空间的利用率。

在商业和仓储方面，打造特色地下商业街区，引入主题餐饮、文化娱乐、创意零售等业态，结合黄石本地文化特色，举办民俗展览、非遗表演等活动，提升地下商业的吸引力与竞争力。结合黄石产业需求，建设专业化的地下仓储设施，如冷链仓库、电商物流仓库、洞藏高端酒品等，为产业发展提供有力支撑。

在文体发展方面，建设地下博物馆、图书馆、健身中心、冰雪竞技等设施，丰富市民文化生活，提升城市文化品位。

未来，随着一系列规划与措施的落地实施，黄石城区地下空间将从功能单一的“城市配角”转变为充满活力与创新的“立体新空间”，不仅能有效缓解城市地面空间紧张的矛盾，提升城市的综合承载能力，还将成为推动黄石经济发展、改善市民生活品质的新引擎，书写城市发展的新篇章。（记者　曾丽妮　黄鑫）

编辑：郭明磊